Może się zdarzyć, że ta sama nieruchomość zostanie inaczej wyceniona przez dwóch niezależnych rzeczoznawców. Jak to możliwe? Wszystko zależy od rodzaju wartości oraz wybranego sposobu wyceny. Jak to wygląda w praktyce?

Wycena nieruchomości i jej wartość

W przypadku sprzedaży bądź kupna nieruchomości jej wartość może być bardzo subiektywna – zależy bowiem nie tylko od parametrów mierzalnych, ale również stosunku emocjonalnego i indywidualnego spojrzenia na niektóre cechy nieruchomości (coś co dla niektórych będzie zaletą, dla innych będzie ogromnym minusem). Jednak w przypadku banku, sądu czy organów podatkowych liczy się tylko rzeczywista wartość nieruchomości i tu niezbędna staje się wycena.

Wyróżniamy kilka wartości, wśród nich znajduje się wartość rynkowa. Dotyczy ona wszystkich nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu. Określa szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za daną nieruchomość, zakładając przy tym, że strony nie działały pod przymusem, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, były dobrze poinformowane oraz niezależne od siebie.

Kolejno występuje wartość odtworzeniowa dla nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, gdzie bierze się pod uwagę koszt jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia; a także wartość katastralna – obejmująca wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi. Wartość katastralną ustala organ administracji publicznej prowadzący ewidencję gruntów i budynków.

Istnieją ponadto wartości: bankowo-hipoteczna (dla nieruchomości, mających stanowić zabezpieczenie wierzytelności banku, popularna dla nowych inwestycji jak nowe mieszkania w powiecie nowodworskim), ubezpieczeniowa (określa maksymalną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody) czy wartość od wymuszonej sprzedaży (kwota, którą można uzyskać ze sprzedaży nieruchomości, gdy strona sprzedająca musi działać pod presją czasu).

Różne podejście do wyceny nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy podejmując się wyceny nieruchomości musi wybrać odpowiednią metodę i podejście. Na wybór wpływają następujące czynniki: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

Najpopularniejsze to podejście porównawcze oraz dochodowe. Pierwsze stosuje się głównie do nieruchomości mieszkaniowych. Polega na odniesieniu do ceny uzyskiwanej za podobne nieruchomości oraz skorygowaniu jej ze względu na cechy różniące nieruchomości. Podejście dochodowe zaś stosowane jest dla nieruchomości, które mogą przynosić dochód, a więc głównie lokali komercyjnych. Określenie wartości jest zależne od przewidywanego dochodu z nieruchomości.

Przy wycenie nieruchomości kluczowe jej cechy to lokalizacja, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej czy stan jej zagospodarowania. Wykorzystuje się wszelkie dostępne dane, w tym te znajdujące się w księgach wieczystych, katastrach, wykazach i rejestrach prowadzonych przez różne urzędy, spółdzielnie itp.